İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

 

            İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR ?  

Söz konusu durum; Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi ile aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir. 

 Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle 

MADDE 352-  Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

Söz konusu maddenin uygulanması ve davanın koşulları Yargıtay içtihatları ile belirlenmektedir. 

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde ev sahibinin 2 kez ihtarname göndermesi ve kiracıyı temerrüte düşürmesi elzemdir. 

Öncelikle belirtmek gerekir ki, işbu ihtarnamenin tanzim edilebilmesi için kiracının vadesi gelmesine rağmen kira bedelini ödemede gecikmesi gerekir. Bu durumda da vadenin kesin ve açık bir şekilde belirli olması elzemdir. 

Kira ödeme günü sözleşmede açıkça yer almalıdır. Eğer vade günü sözleşmede açıkça yer almıyorsa bu sefer de Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesine başvurulmalıdır. 

İfa zamanı

MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Eğer taraflar arasında kira ödeme günü noktasında uyuşmazlık mevcut ise ayın son günü vade tarihi kabul edilir. ( 30/31) 

Kiracı vade günü gelmesine rağmen ödeme yapmamışsa, ev sahibi kiracıya ihtar göndermeli ve kira bedelinin ödenmesini ihtar etmelidir. TBK 352. maddesine göre kiracıya herhangi bir süre verilmesi zaruri değildir. 

Davalıya gönderilen 09/04/2013 keşide, 15.04.2013 tebliğ ve 08/05/2013 keşide, 09/05/2013 tebliğ tarihli ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmemesinin sonucu etkiler bir yönü bulunmamaktadır. 30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur. İhtarnameler her hangi bir şekil şartına tabi
olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi        2014/8591 E. , 2014/10734 K.

Kiracı ihtarname keşide edildikten sonra ancak ihtarname kendisine tebliğ edilemeden ödendiyse ne olur? 

Bu konuda Yargıtay ihtarın haklı olmadığını kabul etmektedir. 

İhtarın haklı olduğundan söz edebilmek için ödemenin ihtarın tebliğinden sonra gerçekleşmesi gerekir. Her ne kadar davacının muaccel olan aylar kirasını talep hakkı bulunsa da, ihtar tebliğinden önce ödeme yapılmış olması iki haklı ihtar nedeniyle tahliye koşullarının oluşmadığını göstermektedir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi   2010/491 E. , 2010/5603 K.)

Peki ihtarname tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması halinde, 2 haklı ihtar ile tahliyeye karar verilebilir mi? 

Bu konuda tebliğden sonra yapılan ödemelerin tahliyeye engel teşkil etmeyeceği noktasındadır. 

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi    2009/10168 E. , 2010/1034 K.)

Kiracı başka bir ay için de kira bedelini ödemez ise bu sefer kiracıya yeni bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Kiracıya haklı nedenle 2 ihtar gönderilir ise ev sahibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. 

Ancak söz konusu davanın açılması için ÖNCELİKLE ARABUCULUK başvurusu yapılmalıdır. 

Dava için kanunda bir de süre öngörülmüş olup, davanın "bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde" açılması gerekmektedir. Aksi halde dava reddedilecektir.  

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi  2009/10168 E. , 2010/1034 K.)

Kira bedelinin YILLIK olarak ödendiği kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilmesi mümkün değildir. 

Yine ihtarnamelerin AYNI KİRA DÖNEMİ içerisinde gönderilmesi elzem olup, farklı dönemlere ilişkin gönderilen ihtarnamelerin tahliye için kabul edilemeyeceği yasa hükmünden açıkça anlaşılmaktadır. 

                                                                                                                        Av. Sedef KILIÇ AKARSU