TARIMSAL ARAZİLERDE SINIRDAŞ MALİKİN ÖN ALIM HAKKI

                    Tarım Arazilerinde Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı

1)      Ön alım hakkı nedir ?

Ön alım hakkı mülkiyet hakkının istisnası olarak belirlenmiş yasal bir düzenlemedir. Anayasamızın 35. Maddesi ile herkese mülkiyet hakkı tanınmakla, herkes mülkiyetine sahip olduğu varlıklar üzerinde istediği işlemi yapma serbestisine sahiptir. Ancak varlıklar üzerinde işlem yaparken kanunla sınırlanmış olan bazı durumlar da söz konusudur. İşbu durumlardan biri olarak  ön alım hakkı karşımıza çıkmaktadır.

Aslında ön alım hakkı düzenlemesi, mülkiyet hakkına doğrudan etkili bir sınırlama olmadığından işbu hakkı bir şekil şartı olarak düşünmek daha doğru olacaktır.

Ön alım hakkı, taşınmazın mülkiyetinin devrinde karşımıza çıkan bir unsurdur. Her kimse taşınmazı üzerinde kanunların elverdiği oranda istediği şekilde işlem yapabilir.

Ancak bir kimse taşınmazını devretmek isterse, devir öncesinde taşınmaz üzerinde ön alım hakkı olan kimselere bu hususu bildirmek zorundadır.

Ön alım hakkı, Yasal ön alım hakkı ve  sözleşmeden doğan ön alım hakkı olmak üzere 2’ye ayrılır.

Birincisi, (yasal ön alım hakkı) paylı mülkiyetlerde karşılaşılan durumdur. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

İkincisi, (sözleşmeden doğan ön alım hakkı) kişilerin tapu kütüğüne şerh ettirerek ortaya çıkardığı durumdur. Taşınmaz maliki, tapu kütüğüne ön alım hakkı sahibi, süresini ve sair koşulları şerh ettirebilir.

Bunlar Türk Medeni Kanunu’nda yer alan genel ön alım şartlarıdır.

Ancak özel kanunlar ile taşınmaz devrine ilişkin bazı esaslar da getirilebilir. Örneğin, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 2014 yılında yeni bir ön alım hakkı getirilmiştir. İşbu Kanunun 8. Maddesi ile tarımsal bir arazinin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı bulunmaktadır. Eklenen bu madde ile tarımsal arazilerin korunması ve zirai faaliyetlerin devamı amaçlanmıştır.

Bu nedenle taşınmaz paylı mülkiyet değilse bile,  tarımsal bir araziye sahip iseniz sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin taşınmazınız üzerinde ön alım hakkı bulunmaktadır.

Bu hakkın gereklerine uygun davranmaz iseniz, bu husustaki yasal düzenlemeler ve müeyyideler ile karşılaşabilirsiniz. 

                                                                                   Metis Hukuk Bürosu 
                                                                                      Av. Sedef KILIÇ