Tapu kaydında yer alan bağımsız bölüm numarası ile gerçekteki arasında bazı durumlarda fark olabiliyor. Yine taşınmaz arsa niteliğindeyse parsel numaralarında hata olabiliyor. Bu durumda yapılması gerekenler ile ilgili güncel yargı kararlarını ve mevzuat hükümlerini sizlerle paylaşmak istedik.
TAPUDA
HATALI BLOK VE BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARININ DEĞİŞMESİ SÜRECİ
10 Temmuz 2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7181
sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikle, kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaraları ile
hatalı bağımsız bölüm numaralarının kat maliklerinin oybirliği gerekmeksizin
çözülmesine imkân tanınmıştır.
KONUYA
İLİŞKİN 2019/14 (1808) GENELGESİ
10.07.2019
tarihli ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7181 sayılı
Tapu Kanunu Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 5 inci maddesiyle,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Ek 5. Madde eklenmiş ve ilgili madde
uyarınca; "Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok
numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro
müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili
idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne
sunulur. Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm
numaralarının düzeltilebilmesi için; lisanslı harita ve kadastro bürosu veya
kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik
rapor ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur. Bu fıkra kapsamında yapılan
düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranır." hükmü
getirilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 5. Madde uyarınca
hatalı blok numaraları düzeltme işlemi blok bazında tüm kat maliklerinin salt
çoğunluğu ile alınmış karar ile artık yapılabilecek olup, hatalı bağımsız bölüm
numaralarının düzeltilmesi işleminden farklı olarak bu durumda, aynî ve şahsi
hak lehtarından muvafakat alınması gerekmemektedir.
Bunun
yanı sıra, genelge ile mimari projelerin elektronik ortamda alınması
kararlaştırılmıştır. Bu kapsamda hatalı blok ve bağımsız
bölüm numarasının düzeltilmesi işlemlerinde alınacak vaziyet planı/bağımsız
bölüm planı ve diğer belgelerin de elektronik ortamda tapu müdürlüğüne
gönderilmesi gerekmektedir.
HATALI
BLOK VE BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARA DÜZELTME İŞLEMİNE İLİŞKİN GERÇEKLEŞECEK AŞAMALAR
Düzeltmeye konu taşınmaz
için,
- Blok
numarasında (veya isminde) veya hem blok hem de bağımsız bölüm numarasında hata
olması halinde ana taşınmazın tamamı
için,
- Yaygın kat mülkiyetinde bağımsız bölüm numarasında hata olması halinde
ana taşınmazın tamamı için,
-
Sadece bağımsız bölüm numaralarında hata olması halinde ise ana taşınmazın
tamamı için veya blok bazında, teknik rapor hazırlanması gerekir.
Teknik rapor alınması
için ilgililer tarafından lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna, lisanslı
büro bulunmayan yerlerde ise kadastro müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır.
Bu kapsamda; Kat
mülkiyetli ve fiili kullanım durumunun tespitinin mümkün olması halinde kat
irtifaklı taşınmazlardaki hatalı bağımsız bölüm ve/veya blok numarası düzeltme
işlemi 2019/14 (1808) sayılı Genelge
kapsamında gerçekleştirilecektir.
1- Düzeltmeye
konu tüm bağımsız bölüm ve/veya blokların fiili kullanım durumu (25.11.2019
tarihli ve 23294678-020-E.4432913 sayılı Makam Oluru ile Mülga ifade) ile tapu
kaydının dayanağını oluşturan mimari proje/vaziyet planı ve varsa belediye/il özel
idaresinde bulunan mimari proje/vaziyet planında farklılık veya hata olup
olmadığı hususlarında, Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü tarafından
konusuna göre Ek-1/ Ek2/Ek-3'e uygun teknik rapor hazırlanır.
2- Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü tarafından
hazırlanan teknik rapora göre vaziyet planı ve/veya Tapu Planları Tüzüğü'nde
belirtilen bağımsız bölüm planı hazırlanır. Vaziyet planı ve/veya bağımsız
bölüm planı hazırlanmasında talebe bağlı olarak yapılan değişiklik işlemlerine
ilişkin esaslara uyulur ve konusuna göre Ek-4/Ek-5 formlar kullanılır.
3- Vaziyet planı/bağımsız bölüm planı, elektronik
ortamdaki görüntüler (ekran kaydı vb.) alınarak sadece değişiklik talebine konu
edilen alanlara yönelik düzenlenir. Teknik rapor ile talebin konusuna göre düzenlenen
vaziyet planı/bağımsız bölüm planları onanmak üzere yetkili idareye gönderilir.
4- Yetkili
idare tarafından düzeltmeye dair vaziyet planı/bağımsız bölüm planının
hazırlanması ve onaylanması aşamasında, incelenmesi gereken mimari proje,
Web-tapu kurum portalı üzerinden, gerekli kriterlere göre sorgulanmak sureti
ile incelenir.
5- Düzenlenen
rapor, taşınmaz belediye veya belediye mücavir alan sınırları içinde ise
belediye başkanlığı tarafından, belediye mücavir alan sınırları dışında ise il
özel idaresi tarafından onanır.
6- Düzeltme işlemi sonucu, mimari
projesinde/vaziyet planında blok veya bağımsız bölüm numaraları dışında
herhangi bir değişiklik yapılamaz. Projesinde bulunması
halinde bağımsız bölümlerin yüzölçümü de düzeltmeye esas bağımsız bölüm planında
gösterilir ve buna göre TAKBİS 'te gerekli güncelleme yapılır.
7- Hem blok hem de bağımsız bölüm
numarasında hata olması ve hatanın ana taşınmazın tamamı için düzenlenecek tek
bir teknik raporda tespit edilmesi halinde konusuna göre bu Genelgenin B ve C
bölümlerinde yer alan açıklamalar gereğince işlem tesis edilir.
8- Vaziyet planı/mimari projesinde hiç
numara bulunmaması, okunaksız olması veya vaziyet planı/mimari projenin kayıp
olması durumunda, fiili duruma göre hazırlanan teknik rapor, vaziyet
planı/bağımsız bölüm planı gereğince bu Genelge hükümlerine göre eksiklikler
tamamlanır. Bu nitelikteki işlemlerde ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve
yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.
Bu kapsamda yapılan işlemlerde teknik rapor ve ilgili idarece onaylanmış
vaziyet planı/bağımsız bölüm planı aranır.
9- Lisanslı büro tarafından düzenlenen teknik
rapora istinaden yapılan bağımsız bölüm/blok numarası düzeltmesinin hatalı
olduğunun tespiti halinde, aynı yönde gelecek ikinci düzeltme talebinin bir
kereye mahsus olmak üzere taşınmazın bulunduğu yer kadastro müdürlüğünce karşılanması
mümkündür. Yapılan ikinci düzeltme işleminin gerekçesi teknik raporda ayrıntılı
olarak belirtilir. Söz konusu işlemden tapu harcı ile döner sermaye hizmet
bedeli alınır. Kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenen teknik rapora istinaden
yapılan blok/ bağımsız bölüm numarası düzeltmesinin hatalı olması halinde, aynı
kadastro müdürlüğünce ikinci düzeltme işlemi bir kereye mahsus olmak üzere
genel hükümler kapsamında yapılabilir. Yapılan ikinci düzeltme işleminin
gerekçesi teknik raporda ayrıntılı olarak belirtilir. Söz konusu işlemden tapu
harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınmaz. Bu aşamadan sonraki blok/bağımsız
bölüm numarası düzeltme taleplerinin yargı yoluyla giderilmesi gerekir.
10- Elektronik
ortamda İdareye gönderilmiş veya müdürlüklerce taranarak elektronik ortama
aktarılan vaziyet planı/mimari projeler, mimari proje görüntüleme ekranında
sistem tarafından liste şeklinde görüntülenecektir. Ayrıca elektronik ortamda
sisteme yüklenmiş ve belge olarak arşivde mevcut bulunan mimari projelerde de
herhangi bir düzeltme, tescil, ilgililerinin imzalarının alınması vb. uygulamalar
yapılmayacaktır.
11- Düzeltme işlemlerinde tapu müdürlüğünce mimari
projeler henüz elektronik ortama aktarılmamışsa düzeltme işlemi fiziki vaziyet
planı/mimari proje üzerinde de gösterilir ve üzerinde düzeltme yapılmış vaziyet
planı/mimari proje elektronik ortama aktarılır.
12- Genelgenin
B ve C bölümünde belirtilen düzeltme işlemlerinde, istemin yönetici tarafından
yapılması halinde tescil istem belgesinde, ibraz edilen karardaki imzaların tam
ve eksiksiz olarak kat maliki veya vekiline ait olduğunun ve talep edilen işlemden
doğan sorumluluğun yöneticiye ait olduğunun tescil istem belgesinde
belirtilmesi ve karardaki malik isimlerinin tapu müdürlüğünce kontrol edilmesi
gerekmektedir.
BLOK
NUMARASI DÜZELTME İŞLEMLERİ
Kat mülkiyetine tabi taşınmazların
projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için ; öncelikle teknik
rapor gereğince düzenlenen vaziyet planı ilgili idare tarafından (belediye/il
özel idaresi) onaylanıp , düzeltme yapılmasına ilişkin üst yazı ile birlikte
taranarak web servisi üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne
gönderilmektedir.
Tapu
müdürlüğünce, düzeltmeye konu blokların kat maliklerinin blok bazında salt
çoğunluğunun talebi veya muvafakati (noterden imzası onaylanmak suretiyle
verilen, kat malikinin ve taşınmazın bilgilerini içerir muvafakatname) ya da
blok bazında kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınmış düzeltmeye ilişkin
noter tasdikli karar gereğince yöneticinin talebi ile tescil istem belgesi
düzenlenmek suretiyle düzeltme yapılır.
Düzeltmeye
ilişkin olarak sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya
kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakatinin aranmasına gerek bulunmamaktadır. İlgili idare tarafından teknik rapora
göre düzenlenerek onaylanan vaziyet planına istinaden yapılacak düzeltme işleminde,
teknik rapor ilgili idaresince alınacağından tapu müdürlüğünce ayrıca teknik
rapor aranmaz.
Düzeltme işlemi sonucunda
tapu sicilinin beyanlar sütununa; "Yeni vaziyet planına göre ….
numaralı/isimli blok, … numaralı/isimli blok olarak düzeltilmiştir..... tarih
... yevmiye" şeklinde belirtme yapılır.
Düzeltme işlemi sonrasında, düzeltme
yapılmasına ilişkin karara katılmayan kat maliklerine ve düzeltmeye konu
bloklardaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kaydındaki sınırlı ayni veya şahsi hak
sahipleri ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarına Türk Medeni Kanunun
1019 uncu maddesi gereğince bilgi verilir.
BAĞIMSIZ
BÖLÜM NUMARASI DÜZELTME İŞLEMİ
Kat mülkiyetine tabi taşınmazların
projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için,
hazırlanan teknik rapor ve onaylı bağımsız bölüm planı, düzeltme yapılmasına
ilişkin üst yazı ile birlikte taranarak ilgili idare (belediye/il özel idaresi)
tarafından web servisi üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne
gönderilir.
Bu bildirim üzerine
hatalı bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, ".. tarihli rapora göre, bu
bağımsız bölümün projede belirlenen bağımsız bölüm numarası ile fiili kullanımı
uyumsuzdur ... tarih...yevmiye" şeklinde belirtme yapılır.
Ayrıca, yapılan
belirtmeden sonra bağımsız bölüm numarası hatalı olan maliklere bildirim
yapılması için, kadastro müdürlüğü veya lisanslı büro tarafından tespit edilen,
yöneticiye; yöneticinin tespit edilememesi halinde ise bağımsız bölüm numarası
hatalı olan maliklere bildirimde bulunulur.
İlgili kat maliklerinin tamamının talebi veya
en az birinin talebi ve diğerlerinin muvafakatine (noterden imzası onaylanmak
suretiyle verilen, kat malikinin ve taşınmazın bilgilerini içerir muvafakatname)
istinaden tescil istem belgesi düzenlenir ve düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki
sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh
lehtarlarının muvafakati aranır.
Ana taşınmazdaki veya
bloktaki tüm bağımsız bölüm numaralarında hata olması halinde daha önce kısmi
düzeltme yapılmamış olması şartıyla ana taşınmaz veya blok bazında kat
maliklerinin oybirliği ile alınmış düzeltmeye ilişkin noter tasdikli karar
gereğince yöneticinin talebi ile de sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve
yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınarak düzeltme işlemi
yapılabilir.
Düzenlenecek tescil istem
belgesine veya muvafakatnameye teknik raporun tarihi ve sayısı belirtilmek
suretiyle bağımsız bölüm planına uygun olarak düzeltme işlemi yapıldığına dair
taraf beyanları alınır. Düzeltme işlemi ile birlikte daha önce tesis edilen
belirtme terkin edilerek tapu sicilinin beyanlar sütununa; "Mimari proje
üzerindeki bağımsız bölüm numarası bağımsız bölüm planı ile …. numaralı bağımsız
bölüm, … numaralı bağımsız bölüm olarak düzeltilmiştir. ... tarih ...
yevmiye." şeklinde belirtme yapılır.
Hazırlanacak teknik
rapora göre, karşılıklı olarak bir kısım bağımsız bölüm malikinin kendi
bağımsız bölümlerine ilişkin düzeltme talebinde bulunması mümkün olup, bu
durumda mükerrer bağımsız bölüm numarası oluşturulmayacak şekilde düzeltme
yapılabilir.
Saygılarımızla
Av. Sedef KILIÇ AKARSU & Stj. Av. Merve Nur ŞAHİN
Yorumlar
Yorum Gönder