SİTE VE APARTMAN KURULU TOPLANTISI ( KAT MALİKLERİ KURUL TOPLANTISI)
Kat Malikleri Kurulu
kavramının neyi ifade ettiğini açıklamak gerekirse; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
27.maddesinde düzenlenen ve anagayrimenkulün genel kurul organı olarak da ifade
edilen kat malikleri kurulu, tüm kat
maliklerinin yer aldığı ve ana taşınmazın yönetilmesi için oluşturulmuş kuruldur.
Yaptığımız tanımdan da
görüleceği üzere kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetilmesi görevini
üstlendiğinden, en yetkili organ olarak da ifade edilebilir. Mahiyeti gereği büyük
önem taşıyan bu kurulun toplantı usulü, toplantı yeter sayısı, bireylerin oy
miktarı gibi önemli noktalar kanun çerçevesinde çizilmiş olup, yönetim planı ile
de kanunun tanıdığı imkan dâhilinde boşlukların içi doldurulabilecektir.
634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde kat malikleri olağan ve
olağanüstü genel kurul toplantısının ne zaman yapılacağı, kurul toplantısının
hangi şartlarda talep edilebileceği, genel kurul toplantısı için kimlerin
talepte bulunabileceği açıkça düzenlenmiştir.
Madde
29 –
‘’Kat
malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında
gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının
ilk ayı içinde toplanır. (Ek
cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu
yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci
takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin
çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün
kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı
sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. ‘’
İlk
çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde,
ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle:
14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak
zaman yedi günden az olamaz.’’
OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISI
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
29.maddesinin 1.fıkrasında; kat maliklerinin ve toplu yapılardaki kat
maliklerinin olağan genel kurul toplantısını hangi şartlarda ve ne şekilde gerçekleştirilecekleri
düzenlenmiştir. Bu hükme göre kat
malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak kaydıyla yönetim planında
gösterilen zamanda, eğer yönetim planında herhangi bir zaman gösterilmemişse
her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanmak zorundadır. Toplu yapılardaki kat malikleri kurulu ise
en geç iki yılda bir defadan az olmamak
üzere toplanma zorunluluğu taşımaktadır. Ayrıca bu toplantı yönetim
planında gösterilen zamanda, eğer yönetim planında böyle bir zaman dilimi
gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı olan ocak ayında yapılmak
zorundadır.
Kat mülkiyeti kanunundaki
düzenlemeden çıkarılacak sonuca göre; kat malikleri ve toplu kat malikleri; yönetim planında istedikleri bir tarihi olağan
genel kurul toplantı tarihi olarak belirleme hakkına sahiptirler. Böyle bir belirleme mevcutsa yönetim planında belirlenen tarihlerde
olağan genel kurul toplantısı gerçekleşecektir. Ancak bu belirleme hakkının
sınırsız olduğu düşünülmemelidir. KMK md.29 uyarınca kat malikleri ; olağan
genel kurul toplantısı yılda bir defadan az, toplu yapılarda ise iki yılda bir
defadan az yapamayacaklardır.
OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISI
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
29. Maddesinin 2. Fıkrasında olağanüstü genel kurul toplantı usul şartları yer
almaktadır.
KMK md.29/2 ; ‘’Önemli bir sebebin çıkması
halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi
üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat
maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı
sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. ‘’
İlgili hüküm uyarınca ortada
toplantı yapılmasını gerektiren önemli bir sebebin bulunması halinde ; yönetici , denetçi veya kat maliklerinin 1/3 ‘ünün
talebi üzerine olağanüstü kurul toplantısı gerçekleştirilecektir.
Talep
edilen olağanüstü genel kurul toplantısı, toplantının yapılmasının istenildiği tarihten
en az 15 gün öncesinde tüm kat maliklerine bildirilmek zorundadır.
Yapılan bu olağanüstü toplantı çağrısı; toplantı sebebini de içerisinde
barındırarak mutlaka tüm kat malikleri tarafından imzalanacak çağrı veya
taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Saydığımız şartlar gerçekleştiği takdirde
kat malikleri kurulu, toplantı için önemli bir sebebin mevcut olduğu her zaman diliminde
toplanabilecektir.
Açıkça
ifade etmek gerekirse; Kat Mülkiyeti Kanunu; olağan genel kurul toplantına ilişkin
yapılacak çağrıyı herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamışken, olağanüstü kurul
toplantı çağrısının mutlaka yazılı olarak yapılması koşulu getirmiştir.
A. Genel Kurul Toplantısının Yapılabilmesi İçin Gerekli Yeter
Sayısı Nedir? Gerekli Yeter Sayısına Ulaşılamaması Halinde Ne Yapılmaktadır?
Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 30. Maddesinde genel kurul toplantısının yapılabilmesi
için gerekli yeter sayısının ne olduğu, yeter sayısı sağlanamadığı takdirde
yapılacak ikinci toplantı usulleri belirtilmiştir.
KMK md.30 – ‘’Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır
ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15
md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması
halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar
yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca
konulmuş olan hükümler saklıdır.’’
Kanundaki düzenleme
uyarınca genel kurulun toplanabilmesi için hem bağımsız bölümün tapuda maliki
olan kat malikleri sayısının yarısından fazlasının hem de anagayrimenkulün arsa
payı oranı bakımından arsa paylarının yarısından fazlasının toplantıda yer
alması gerekmektedir. Bu durumu daha basit bir şekilde ifade etmemiz gerekirse;
hem arsa payı oranı hem de kat malikleri sayısının %50’sinden +1 fazlasının gerçekleşmesi
halinde toplantı yeter sayısına ulaşılmış olacaktır. Burada her iki şartın da gerçekleşmiş
olması gerekmektedir. Bu şartları sağlayan toplantıda verilecek karar oy
çokluğuyla sağlanmaktadır.
Eğer toplantı yeter
sayısına ulaşılamaması sebebiyle toplantı gerçekleştirilmediyse; KMK 30/2 maddesi
uyarınca ikinci toplantı, en geç
yapılamayan ilk toplantıdan 15 gün sonra yapılacaktır. Bu toplantıda karar
verilmesi için toplantıya katılanların salt çoğunluğunun olumlu oyu yeterlidir.
Salt çoğunluktan kastedilen ise, toplantıya katılanların yarısından 1
fazlasının olumlu yönde oy vermiş olmasıdır.
B. Genel Kurulda Bir kişinin kaç oy kullanma hakkı vardır? Kat
Maliki Olmayan Bir kişi, Genel Kurulda Oy Kullanabilir Mi?
Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 31. Maddesinde, kişilerin genel kurulda kullanabilecekleri
oy hakları düzenlenmiştir.
Madde 31 –
‘’Her
kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde
birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir
oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin
sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden
fazla olamaz; oy hesabı
yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
Bir
bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları
içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri
ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan
doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat
oya katılamaz.
(Değişik
son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil
eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak
üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine
tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.’’
Her kat
malikleri sahip olduğu taşınmaz için sadece 1 oy hakkına sahiptir. Yani kişinin
sahip olduğu bağımsız bölümün dükkan, ev olması, veya büyüklüğü, değeri gibi
hususlar oy hakkına etki etmemektedir. Eğer kat maliki anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölüme
sahip ise, her bağımsız bölümü için 1’er oy hakkına sahip olmaktadır. Ancak
anagayrimenkuldeki neredeyse bütün dairelere sahip bir kişinin oyların tamamına
sahip olması sebebiyle yönetimde tek başına söz sahibi olmasının önüne
geçilmesi için kanun, bu oy hakkını sınırlamış ve kat malikinin sahip
olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısının
bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağı yönünde sınırlama getirmiştir. Bu
durumu somut bir örnekle ifade edersek; 120 dairelik bir binada 50 daireye
sahip olan bir malik; toplam oyların 1/3’ünden fazla oy hakkına sahip
olamayacağından maksimum 40 oy kullanabilecektir.
C.Genel Kurulda Oy Kullanması İçin Kimlere Vekâlet
Verilebilir? Bir Kişi Genel Kurulda Oy Kullanabilmek İçin En Fazla Kaç Vekâletname
Alabilecektir?
Kat malikleri, KMK md.31 doğrultusunda; kurul toplantısına
bizzat katılabilecekleri gibi, kendi adlarına katılmak üzere başkalarını da
vekil olarak tayin edebilirler ve oylarını yetkili vekil eliyle kullanabilirler. Bu kişinin kat maliki olma şartı bulunmadığından,
vekil olarak tayin edilen ve oy kullanan kişi dışardan bir kişi de olabilecektir.
Kat
malikleri tarafından verilecek vekâletname sayısı; ana gayrimenkulde bulunan
bağımsız bölüm sayısına göre değişiklik göstermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
31.maddesinde ;‘’Kat
maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy
sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak,
kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla
iki kişiye vekâlet edebilir.’’ düzenlemesi getirilmiştir.
Bu
hükümden anlaşılacağı üzere;
Ø Eğer sitede 40 veya
daha az sayıda daire bulunmaktaysa; kat maliki en fazla 2 kişiye vekâlet
verebilecektir. Yani bir kişi bu sitede en fazla 2 kişi adına oy
kullanabilmektedir.
Ø Eğer sitede 40’tan
daha fazla sayıda daire bulunuyorsa; bir kişi bu durumda sitedeki toplam oy
sayısının %5’inden fazlasını kullandırmak üzere vekil tayin edemeyecektir. Olayı
somutlaştırırsak; 120 dairenin bulunduğu bir sitede %5’lik hesap yapıldığında sonuç
6 olacağından, bir kişi en fazla 6 kişinin vekili olarak oy kullanabilecektir.
D.Genel Kurul İçin Verilen Vekâletname
Mutlaka Islak İmzalı Olmak Zorunda Mı? Whatsapp veya Mail Aracılığıyla da Yetki
Verilebilir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanununda vekalete ilişkin herhangi bir
düzenleme bulunmamaktadır. Eğer taşınmaza ilişkin yönetim planında vekalet vermeyle
alakalı özel bir düzenleme de yer almamaktaysa, bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nda
yer alan vekalet sözleşmesi hükümlerine bakılmalıdır.
Türk
borçlar kanunu uyarınca vekalet sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına tabi
tutulmamıştır. Bu sebeple vekalet sözleşmesinin yapılmasında sözleşmenin resmi
ya da yazılı olma zorunluluğu yoktur. Kat mülkiyeti kanununda da bu hususa
ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut olmadığından ve somut olayda yönetim
planında da bir düzenleme mevcut değilse; vekaletin şekli için TBK hükümleri
uygulanmakta olup, vekil tayini herhangi bir şekil şartına bağlı kalmamaktadır.
Ancak yine de ileride yaşanabilecek olumsuzlukların ispatını kolaylaştırmak vekaletin
yazılı olarak yapılması işleri kolaylaştıracaktır.
Vekalet;
tek bir toplantı için, belli süre içinde yapılacak tüm olağan ve olağanüstü
toplantılar için veya sadece belli konularda geçerli olmak üzere verilebilir. Vekalet
verildiğinde bu yetkinin sınırsız olmadığı unutulmamalıdır.
E.Aynı Anagayrimenkulde Daireye Sahip Olan Kişiye Vekâlet
Verilebilir Mi? Daireye Sahip Olan Bu Kişi, Maksimum Kaç Vekâlet Alabilme
Hakkına Sahip Olacaktır?
Bu sorunun yanıtını Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 31. Maddesindeki düzenlemeleri dikkate alarak vermek gerekmektedir.
Aynı sitede daire sahibi
olup, başka bir daire sahibi yerine oy kullanacak kişinin; öncelikli olarak
kendi oyunu kat maliki olarak mı yoksa vekalet yetkisi çerçevesinde mi kullandığına
bakılması gerekmektedir.
Örneğin kiracı durumunda
olan bir kişi, dairenin sahibi olmadığından, kat maliki tarafından vekalet yetkisi
verildiği takdirde oy kullanabileceğinden bu hususa özellikle dikkat
edilmelidir.
Bu durumu iki aşamalı
olarak değerlendirirsek;
v Vekalet ile oy kullanılması istenen
kişi sitedeki dairenin tapudaki maliki ise, yani kendi oyunu tapu sahibi olarak
kullanıyorsa ; sitede 40 veya daha az bağımsız bölüm varsa 2 vekalet alabilecektir. Site 40’dan fazla
bağımsız bölümden oluşuyorsa bu durumda vekalet için %5 şartı mevcut olduğundan
daire sayısına göre hesaplama yapılması gerekmektedir.
v Eğer oy kullanması istenen kişi sahip
olduğu dairenin oyunu vekalet ile kullanıyorsa; bu durumda sitede 40 veya daha
az bağımsız bölüm varsa 1 kişinin vekaletini alabilecektir. Site 40’dan fazla
bağımsız bölümden oluşuyorsa vekalet için maksimum %5 şartı mevcut olduğundan,
daire sayısına göre hesaplama yapılması ve kendi oyunu da vekalet ile
kullanması sebebiyle bulunan sayıdan çıkarması gerekmektedir.
F.Bir Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Mevcut İse ,Bu
Durumda Genel Kurulda Oyu Kim Kullanabilecektir? Oy Kullanan Kişiye Vekalet
Verilmesi Gerekmekte Midir?
Kat
Mülkiyeti Kanunu Madde 31 – ‘’Bir
bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları
içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri
ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.’’
Yukarıda yer alan hüküm
açık olup, bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olsa dahi, kat malikleri
kurulunda sadece 1 tanesi diğer maliklerin vekaletini alarak oy
kullanabilecektir.
Metis Hukuk Bürosu Adına
Saygılarımızla
Av. Sedef KILIÇ AKARSU & Stj. Av.
Merve Nur ŞAHİN
Yorumlar
Yorum Gönder